购房者明知房产抵押，能否排除抵押权人强制执行？

购房者明知房产抵押，能否排除抵押权人强制执行？

在房地产交易中，常常会出现购房者明知房产存在抵押的情况。此时，购房者能否排除抵押权人的强制执行成为一个备受关注的法律问题。

一、抵押权的优先性与购房者权益的冲突

抵押权是一种担保物权，具有优先受偿的权利。当债务人不能履行债务时，抵押权人有权就抵押财产优先受偿。而购房者作为房产的买受人，其权益主要基于买卖合同关系，期望获得房产的所有权并正常占有、使用该房产。

在购房者明知房产抵押的情况下，其购买行为本身就存在一定的风险。一方面，购房者可能因抵押权的实现而面临房产被强制执行、失去房产所有权的风险；另一方面，抵押权人的优先受偿权也可能受到购房者主张权利的挑战。

二、购房者排除强制执行的法律依据与条件

一般来说，购房者要排除抵押权人的强制执行，需要满足一定的法律条件。

1. 符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于排除执行的规定。例如，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

2. 购房者的购买行为必须是善意的。虽然购房者明知房产抵押，但如果其购买目的是为了正常居住、且不存在与被执行人恶意串通损害抵押权人利益的行为，也有可能被认定为善意。

三、案例分析

案例：甲将自己名下的一套房产抵押给银行以获取贷款，后又将该房产出售给乙，乙在明知房产存在抵押的情况下仍与甲签订了房屋买卖合同并支付了部分价款。不久，甲因无法偿还银行贷款，银行向法院申请强制执行该房产。乙提出执行异议，主张自己对该房产享有所有权，要求排除银行的强制执行。

在这个案例中，法院需要综合考虑以下因素来判断乙能否排除强制执行：

1. 买卖合同的签订时间。如果乙在法院查封之前就与甲签订了合法有效的书面买卖合同，那么这是一个有利于乙的因素。

2. 乙是否合法占有该房产。如果乙在法院查封之前已经实际入住该房产，那么可以认为乙已合法占有该房产。

3. 价款支付情况。乙支付的价款是否符合合同约定，以及是否将剩余价款按照法院的要求交付执行。

4. 未办理过户登记的原因。如果乙未办理过户登记是由于甲的原因或者不可抗力等非因乙自身原因造成的，那么乙的主张更有可能得到支持。

假设乙在法院查封之前签订了买卖合同、已合法占有该房产、支付了大部分价款且愿意将剩余价款交付执行，并且未办理过户登记是由于甲一直拖延配合办理手续所致，那么法院有可能认定乙的权利能够排除银行的强制执行。

然而，如果乙在购买房产时与甲存在恶意串通的行为，或者乙购买房产的目的不是为了居住而是为了其他不正当目的，那么法院很可能驳回乙的执行异议。

四、结论

购房者明知房产抵押的情况下，能否排除抵押权人的强制执行是一个复杂的法律问题，需要综合考虑多个因素。购房者在购买抵押房产时，应充分了解相关法律风险，尽量确保自己的购买行为符合法律规定的排除执行条件。同时，抵押权人在行使抵押权时，也应尊重购房者的合法权益，确保执行程序的合法性和公正性。