购房人在哪些情况下不能排除抵押权人对房屋的强制执行？

购房人在哪些情况下不能排除抵押权人对房屋的强制执行？李迈律师团队专业房产律师解答：购房人在以下情况下不能排除抵押权人对房屋的强制执行：

一、不符合排除强制执行的法定条件

未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。如果购房合同签订时间在法院查封房屋之后，购房人的权益不能优先于抵押权人的执行权益。

例如，法院在 2024 年 5 月查封了某房屋，而购房人与被执行人在 2024 年 7 月才签订房屋买卖合同，这种情况下购房人不能排除抵押权人的强制执行。

在法院查封之前未合法占有该房屋。合法占有是指购房人实际控制和使用房屋，如已经入住、进行装修等。如果购房人只是签订了合同但未实际占有房屋，不能对抗抵押权人的强制执行。

比如，购房人虽然在查封前签订了合同，但一直未办理房屋交接手续，没有实际入住，此时不能排除强制执行。

未支付全部价款，或者未按照合同约定支付部分价款且未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。购房人必须有实际的支付行为，且支付情况要符合法律规定。

若购房人仅支付了少量定金，远远未达到合同约定的价款支付比例，且在法院要求下也未交付剩余价款，不能排除强制执行。

因购房人自身原因未办理过户登记。如果是购房人自身的过错导致房屋未能过户，如拖延办理手续、不积极提供材料等，不能对抗抵押权人的执行。

例如，购房人因忙于其他事务，一直未催促被执行人办理过户手续，或者未及时缴纳相关税费导致无法过户，这种情况下不能排除强制执行。

二、购房人与被执行人存在恶意串通

明显不合理的低价购买房屋。如果购房价格远低于市场价格，且购房人不能给出合理的解释，可能被认定为与被执行人恶意串通，不能排除强制执行。

比如，市场价值 100 万元的房屋，购房人以 30 万元的价格购买，这种价格差异巨大的交易可能被视为恶意串通。

购房人与被执行人存在亲属关系或其他特殊关系，且交易行为不符合正常市场交易逻辑。例如，为了帮助被执行人逃避债务而进行虚假交易。

若购房人与被执行人是直系亲属，在被执行人面临债务危机时进行房屋买卖，且交易过程存在诸多疑点，如未实际支付价款、快速办理过户等，不能排除强制执行。

三、房屋不用于满足购房人生活居住需要

购房人购买房屋用于投资等非居住目的。如果购房人购买房屋是为了等待升值后转卖或者出租获取收益，而不是用于自身居住，不能排除抵押权人的强制执行。

例如，购房人已经拥有多套住房，此次购买的房屋一直处于闲置状态，准备在合适时机出售，这种情况下不能对抗抵押权人的执行。

购买商业性质的房屋。一般来说，商业性质的房屋如商铺、写字楼等，不能像居住用房一样排除抵押权人的强制执行，因为其主要用途不是满足生活居住需要。

比如，购房人购买了一间商铺，在抵押权人申请强制执行时，购房人不能以居住需要为由排除执行。